Заличаване на ипотека върху недвижим имот, придобит на публична продан, извършена от публичен изпълнител на приходната администрация

 I. Фактическата обстановка

С Постановление за възлагане на недвижим имот, издадено от ТД на НАП София на дата 05.09.2018г. и вписано в книгите за вписванията при Агенция по вписвания – София на дата 07.09.2018г., в качеството си на купувач на публична продан по реда на ДОПК, физическо лице придобива право на собственост върху недвижим имот.

Върху недвижимия имот през 2008г. е била учредена договорна ипотека в полза на кредитна институция (банка).

След придобиването на имота от купувача на публична продан и вписване на Постановлението за възлагане на дата 07.09.2018г. в Служба по вписванията – гр. София, месец по-късно банката заявява подновяване на договорната ипотека от 2008г. и същата е подновена на дата 05.10.2018г.

Направено е изрично искане банката, в качеството й на ипотекарен кредитор, да поиска заличаване на вписаната и в последствие подновена ипотека, но е получено уведомление, с което от банката разясняват, че случая попада в хипотезата на чл. 19, ал. 2 от Правилника за вписванията, т.е., че следва купувачът на имота на публична продан да поиска заличаването на ипотеката от Службата по вписванията.

Съгласно чл. 19, ал. 2 от Правилника за вписванията „Заличаването на ипотека върху недвижим имот, продаден на публична продан, се извършва по молба на купувача на недвижимия имот. Към молбата за заличаване на ипотеката купувачът представя влязло в сила и вписано в книгите за вписванията постановление за възлагане на недвижимия имот и удостоверение, издадено от съдебния изпълнител, че купувачът не е поел ипотеката по съгласие с ипотекарния кредитор по реда на чл. 175, ал. 2 ЗЗД“.

През 2019г. са предприети действия в тази насока, като купувачът на имота на публична продан е депозирал молба до Служба по вписванията – гр. София с искане договорната ипотека да бъде заличена.

Към молбата са приложени следните документи:

  • копие на влязлото в сила Постановление за възлагане на недвижим имот от 05.09.2018г., издадено от ТД на НАП София;
  • Оригинал на Удостоверение, издадено от ТД на НАП – София на основание чл. 175, ал. 2 от ЗЗД, видно от което купувачът на публична продан не е поел задължение към ипотекарния кредитор (банката) по отношение на имота, придобит на публична продан;
  • Документ за заплатена държавна такса.

Въпреки, че с молбата за заличаване на договорната ипотека и нейното подновяване, са изпълнени всички изисквания на чл. 19, ал. 2 от Правилника по вписванията, то с Определение на съдия по вписванията при Служба по вписванията – гр. София е поставен отказ от заличаване на договорната ипотека.

Определението, постановяващо отказа засяга по неблагоприятен начин правата и законните интереси на купувача на публична продан, вече като собственик на недвижимия имот, поради което е налице правен интерес от обжалването му. В тази връзка е депозирана жалба пред компетентния съд – Софийски Градски съд.

II. Правна страна на казуса

Съгласно мотивите към определението, съдията по вписванията обосновава отказа си, като се позовава на разпоредбата на чл. 19, ал.2 от Правилника за вписванията. По-конкретно пише „Заличаването на ипотека по реда на чл. 19, ал. 2 от ПВ е недопустимо при извършване на публична продан по реда на ДОПК, тъй като липсва изрична законова разпоредба в ДОПК, която да препраща към последиците от публичната продан по реда на ГПК, и по-конкретно чл. 175 от ЗЗД“.

Изложените мотиви и отказа по същество на съдията по вписванията са неправилни. Определението е необосновано – мотивите към него не почиват на законова основа. В случай, че се приеме, че действително Правилникът за вписванията е неприложим за публична продан, извършена по реда на ДОПК, то би се стигнало до една несигурност в правния мир, която пряко застрашава правата на купувачите, участващи в публична продан, организирана от НАП по реда на ДОПК.

От цитирания по-горе текст на чл. 19, ал. 2 от Правилника за вписванията не може да се направи извод, че същият е неприложим за публична продан, осъществена по реда на ДОПК. Следва да се вземе в предвид, че съгласно § 2 от Допълнителните разпоредби на ДОПК „За неуредените с този кодекс случаи се прилагат разпоредбите на Административнопроцесуалния кодекс и Гражданския процесуален кодекс“.

Т.е., налице е изричен текст в ДОПК, по силата на който чрез препращане за неуредените случаи следва да се прилагат правилата на ГПК. В тази връзка, дори да няма изричен текст в ДОПК, който да урежда заличаването на ипотеките след извършена публична продан, то на основание § 2 от Допълнителните разпоредби на ДОПК следва приложение да намерят разпоредбите на ГПК и гражданското законодателство в тази връзка.

С оглед на гореизложеното, може да се направи обоснован извод, че отказът на съдията по вписванията към Служба по вписванията – гр. София е неправилен и необоснован. Към депозираната молба до Служба по вписванията – гр. София са приложени всички изискуеми, съгласно чл. 19, ал. 2 от ПВ, приложения и на тази база следва отказът да бъде отменен и молбата за заличаване на договорна ипотека да бъде уважена.

Казусът може да бъде разгледан и от друга гледна точка – подновяването/ новирането на договорна ипотека е нищожно.

Съгласно чл. 175, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите „С извършването на публична продан на имота всички ипотеки върху него, както и всички вещни права, учредени след първата ипотека, се погасяват. Ипотекарните кредитори имат право на предпочтително удовлетворение от цената по реда на ипотеките си“.

Погасяване на ипотеката означава, че се прекратява правото на ипотекарния кредитор да се удовлетвори от цената на ипотекирания имот. Същият имот престава да служи за обезпечение на вземането на кредитора.

След като на дата 07.09.2018г. в Служба по вписванията – гр. София е вписано Постановление за възлагане на недвижим имот от 05.09.2018г., издадено от ТД на НАП София, то по силата на закона (чл. 175, ал. 1 от ЗЗД) са погасени всички учредени върху имота ипотеки.

След като по силата на закона е погасена договорната ипотека от 2008г., то към датата на направеното подновяване – 05.10.2018г. на практика липса акт, върху който да се извърши подновяването, тъй като първоначално учредената ипотека е погасена.

Именно предвид факта, че е извършено подновяване на ипотека, която е била погасена по право към датата на отбелязване на подновяването й – 05.10.2018г.,  последното е нищожно.

III. Разрешение на казуса

С Определение на Софийски Градски съд от края на 2019г., съдът отменя обжалваното Определение, постановено от съдия по вписванията при Служба по вписванията – гр. София, с което се постановява отказ от заличаване на договорна ипотека, която е подновена след придобиване на имота на публична продан.

Съдът постанови заличаване на договорната ипотека и нейното подновяване, с което на практика се уважава изцяло депозираната жалба от страна на купувача на публична продан.

 

 

2 коментара към “Заличаване на ипотека върху недвижим имот, придобит на публична продан, извършена от публичен изпълнител на приходната администрация”

  1. Полезна статия, подкрепена с пример и написана на разбираем и за неспециалист език.

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *