Кратки бележки относно процедурата по сключване на предварителен договор за учредяване право на строеж и процеса на инвестиционно проектиране

PDF

I. Предварителен договор

Основната цел на предварителния договор е да подготви сключването на окончателен договор. Предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените елементи на окончателния договор – чл. 19, ал. 2 от ЗЗД.

При предварителен договор за учредяване право на строеж,  окончателният договор логично е за учредяване право на строеж. В тази връзка съществените условия на предварителния договор са:

  • предмет, т.е. конкретно индивидуализиран поземления имот, върху който ще се учреди право на строеж, както и
  • за какво ще се учреди – т.е., трябва да има яснота относно сградата, която ще се строи- относно нейните характеристики – вид на обекта, площ, размери и други.

Трябва да се има в предвид, че с предварителния договор не може да се учреди самото право на строеж, нито с него се осигурява предаване на владението върху поземления имот, т.е. не може да се започнат каквито и да било действия по строителство в имота.

Т.е., най-важното, за да се сключи предварителния договор е да е определен имот, върху който ще се учреди право на строеж, както и да има яснота относно характеристики на сградата, за построяването на която се учредява това право на строеж. И в тази връзка, е важно да има предварително изготвен идеен проект на сградата, която ще се строи.

В периода между сключването на предварителен и окончателен договор, следва да се извършват редица действия и да се набавят книжа, за да се стигне до сключването на окончателния договор, който е във формата на нотариален акт – форма за действителност – чл. 18 от ЗЗД и с който на практика се учредява правото на строеж.

Правото на строеж се учредява в съответствие с подробния устройствен план (ПУП).

По-конкретно етапите на самото инвестиционно проектиране, което на практика трябва да се извърши до подписване на окончателния договор, са следните:

II.  Процедурата по инвестиционно проектиране

  1. Трябва да е налице подробен устройствен план (ПУП), който е необходим при урегулиране на поземлен имот с цел строителство;
  2. Трябва да се направи и т.нар. предварително (прединвестиционно) проучване по смисъла на чл. 9 от Наредбата № 4 от 21.05.2001г. за обхвата и съдържанието на инвестиционните проекти. Прави се изясняване на инвестиционното строително намерение, проучване на местоположението на обектите, инженерни, геодезически проучвания и други, посочени в чл. 9 от Наредбата. В най-често срещания случай, Инвеститорът, в чиято полза Собственикът на един имот ще учреди право на строеж, възлага на проектант и/ или строител извършването на това предварително проучване;
  3. Задание за изработване на инвестиционен проект. В чл. 2 от Наредбата № 4 от 21.05.2001г. за обхвата и съдържанието на инвестиционните проекти са посочени фазите на инвестиционното проектиране. Те са три – идеен проект, технически проект, работен проект. Изработването на точно кой от тези три проекта ще е нужно зависи от всеки конкретен случай – дали е налице еднофазно, двуфазно или трифазно проектиране. Обикновено заданието е двуфазно, като се определя от проектанта, на който възложителя е възложил изготвянето му;
  4. Необходимо е снабдяване с виза за проектиране – в тази връзка обикновено в предварителните договори за учредяване право на строеж се включва клауза, която задължава в определен срок след сключване на договора, собственикът да упълномощи изрично конкретно лице, посочено от инвеститора, което да предприеме съответните действия по снабдяване с виза за проектиране. Визата се издава от главния архитект на общината в 14-дневен срок от заявяването й;
  5. Следва самото проектиране – по етапи, така както е определил проектанта. В предварителните договори обикновено се определя срок, в който следва да бъде изготвен инвестиционния проект. Началото на този срок следва да бъде обвързано от получаването на виза за проектиране;
  6. След като е готов инвестиционният проект, същият се внася за одобрение в общината – за съгласуване с главния архитект. Възможно е в предварителния договор за учредяване право на строеж да се включи клауза, която задължава Инвеститора да предостави преди внасянето в общинската администрация, проекта на собственика – учредител за одобрение и евентуални корекции;
  7. В случай, че инвестиционният проект е одобрен, заедно със самото одобрение, главният архитект на общината издава и разрешение за строеж, ако такова е поискано. Ако не е – такова се издава в срок до 7 дни от заявяването му. Обикновено сключването на окончателен договор за учредяване право на строеж е одобряването на инвестиционния проект и издаването на разрешение за строеж;
  8. Следва самото учредяване на право на строеж, което става във формата на нотариален акт – форма за действителност. Обикновено в нотариалния акт се предвижда, че в деня на подписването му, собственикът ще предаде владението върху имота;
  9. След като е налице разрешение за строеж и е предадено владението върху имота, може да се постави началото на строителството – това става с протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво. Следва да се определи и строителен надзор;
  10. В предварителния договор, а следователно тази клауза се залага и в окончателния, се определя срок, в който трябва да се извършиш строежа. След като строежът е готов се съставя констативен протокол от възложителя, проектанта, строителя и лицето, упражняващо строителен надзор, че строежът е изпълнен съобразно одобрения инвестиционен проект;
  11. След това се прави и един окончателен доклад за регистриране въвеждането на сградата в експлоатация и издаване на удостоверение за въвеждане в експлоатация.

Т.е., следва да се има в предвид, че докато на практика се започне самото строителство минава доста дълъг период от време, в който страните по предварителния договор следва да извършват редица действия, да се снабдят с документи и да изработят други такива (инвестиционен проект).

И накрая нещо важно: следва да се вземе в предвид, че обемът на правото на строеж и на това, което се придобива в собственост, след като сградата е завършена в груб строеж – т.е., когато има издаден акт 14, е това, за което е учредено правото на строеж в нотариалния акт, т.е., за тези параметри, които са описани в нотариалния акт.

Т.е., ако е построено нещо извън това, за което е учредено право на строеж,  то няма да може да стане собственост на инвеститора, след като се изгради в груб строеж.

Пример: в нотариалния акт е учредено право на строеж за построяване сграда на два етажа с площ 200 кв.м. Подробният устройствен план, обаче допуска и строителство в по-големи параметри, а изготвеният инвестиционен проект е за три етажа и 300 кв.м. Издаденото от общинската администрация разрешение за строеж за 3 етажа и 300 кв.м. Т.е., тези 100 кв. и трети етаж, които са построени са повече от това, за което е учредено правото на строеж в нотариалния акт. Те няма да станат собственост на инвеститора, а ще останат в собственост на собственика на земята по силата на приращението по чл. 92 от Закона за собствеността. В тази връзка, следва много прецизно да се съблюдава точно обемът на правото на строеж, който е посочен в нотариалния акт. Обикновено това, което следва да се запише в нотариалния акт, като обем на правото на строеж, следва от одобрения инвестиционен проект, за което страните по сделката трябва да следят внимателно.

Следва да имате в предвид, че с придобиване на право строеж, земята около строежа и след това около построената сграда, може да се ползва с оглед необходимостта от нормалното използване на сградата. Едно от съществените правомощия на носителя на вещното право на строеж е и правото на владение върху терена. Правомощието да се ползва от терена съобразно използването на сградата произтича от чл. 64 от Закона за собствеността. На пръв поглед това правомощие наподобява сервитутното право на преминаване, но за разлика от сервитута, в случая не се изисква отделен договор, който да урежда отношенията между страните по преминаването, тъй като това е разрешено на суперфициара по силата на самия закон, с оглед използването на собствената му сграда. Обхватът на правомощието по чл. 64 от Закона за собствеността може да бъде рамкиран от вида на сградата (жилищна, административна, складова и т.н.), както и от принципа за минимално пречене на собственика на земята. При всички положения, собственикът на постройката ще може да прекарва пътеки, инсталации на техническата инфраструктура, да складира техника и материали по време на строителните работи и др.

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *