Кратък коментар на Тълкувателно решение № 1 от 02.07.2021г. на ВКС по тълк. д. № 1/2019 г., ОСГТК, докладчик съдията Даниела Стоянова

С Тълкувателно решение № 1 от 02.07.2021г. на ВКС по тълк. д. № 1/2019 г., ОСГТК, докладчик съдията Даниела Стоянова се даде разрешение на въпроса дали договорът за прехвърляне на вещни права върху чужд недвижим имот се разваля по право по силата на влязло в сила решение за съдебно отстранение срещу приобретателя на имота или е необходимо предявяването на иск по чл. 189, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 87, ал. 3 ЗЗД?

Съгласно постановеното Тълкувателно решение Договорът за прехвърляне на вещни права върху чужд недвижим имот не се разваля по право по силата на влязло в сила решение за съдебно отстранение срещу приобретателя на имота и иск по чл. 87, ал. 3 ЗЗД е допустим.

В мотивите към Тълкувателното решение е прието, че „С влизане в сила на решението, с което, след като съдът е установил, че имотът принадлежи на трето лице, е отстранил приобретателя от него, не се разваля договорът за прехвърляне на имота, тъй като в предмета на делото не се включва по право и субективното право на купувача – приобретател на имота, да иска развалянето му поради неговото съществено, виновно неизпълнение. Обстоятелството, че купувачът е осъден да предаде целия имот по иск за собственост на трето лице, не води автоматично до извода, че продавачът е в състояние на пълно неизпълнение на задължението си да прехвърли собствеността. Аргумент в подкрепа на изложеното е разпоредбата на чл. 191, ал. 3 ЗЗД, която предвижда, че когато купувачът е избегнал съдебното отстранение или е освободил вещта от правата, които трети лица са имали върху нея, чрез заплащане на парична сума, продавачът може да се освободи от отговорност, като заплати на купувача тази сума, лихвите върху нея от деня на плащането и разноските. В този случай, ако се приеме, че със самото съдебно отстраняване на купувача договорът за продажба се разваля по право, това би означавало да бъде лишен от предвидената в закона възможност да освободи вещта от правата на третите лица.

Силата на пресъдено нещо на влязлото в сила съдебно решение, с което купувачът е отстранен от един недвижим имот, поради това, че същият принадлежи на трето лице, ще се разпростре само върху спорното материално право, претендирано от ищеца (притежаващ права върху вещта), въведено от него чрез иска като предмет на делото и потвърдено с решението, а именно, че имотът му принадлежи и приобретателят следва да му го върне. При липса на предявен иск от купувача – приобретател на недвижим имот, за разваляне на договора, не може да се приеме, че влязлото в сила решение за неговото отстраняване от същия установява със сила на пресъдено нещо и съществуването на материалното му субективно право по чл. 87, ал. 3 ЗЗД с белезите, които го индивидуализират.

Фактът, че купувачът е предал имота на третото лице, не влияе върху действието на договора, по силата на който е придобит имотът. Договорът продължава да е валиден и да обвързва страните до момента, в който купувачът упражни правото си да го развали, а той ще има това право при наличие на определени предпоставки. Право на евинцирания купувач е да прецени с оглед неизпълнението на договора от продавача, дали да упражни правото си на разваляне на договора или да уреди отношенията си с продавача по друг начин във връзка със съдебното отстраняване, запазвайки облигационната връзка”.

На база на посочените по-горе аргументи, мнозинството от съдиите в ОСГТК на ВКС примат тълкувателното решение, което постановява, че на практика с влизане в сила на решението за съдебно отстранение срещу приобретателя на имота, същият отделно (в друго производство) може да предяви срещу продавача – несобственик иск по чл. 87, ал. 3 ЗЗД за разваляне поради виновно неизпълнение на договора за покупко – продажба на недвижим имот, сключен във формата на нотариален акт.

Считам, че това решение на въпроса има и своите негативни последици, изразяващи се в допълнителното натоварване на съдебната система, в случай, че действително отстраненият приобретател (купувач) предяви иск срещу продавача – несобственик за разваляне на договора за покупко – продажба на имота.

В тази връзка подкрепям изцяло застъпеното становище в Особеното мнение на съдия Гълъбина Генчева, съдия Здравка Първанова, съдия Веселка Марева, съдия Жива Декова по тълк. д. № 1/2019 г. на ОСГТК на ВКС.

Съгласно него „Договорът за прехвърляне на вещни права върху чужд недвижим имот не се разваля по право по силата на влязло в сила решение за съдебно отстранение срещу приобретателя на имота, но за да се иска връщане на цената на основание чл. 192, ал. 1 ЗЗД или връщане на цената, разноските по договора, необходимите и полезни разноски за вещта, заедно със стойността на плодовете и разноските по делото за евикция на основание чл. 191, ал. 1 ЗЗД не е необходимо евинцираният купувач да предявява иск за разваляне на договора на основание чл. 189, ал. 1, вр. чл. 87, ал. 3 ЗЗД“.

Мотивите на съдиите, подписали особеното мнение са, че „в съдебния процес за евикция ищец е действителният собственик на имота, ответник-купувачът по договора, а продавачът, за да носи отговорност, следва да бъде привлечен като трето лице-помагач по реда на чл. 219 ГПК.

Съдебното решение, с което се установяват правата на действителния собственик, ще има установително действие между собственика на имота и продавача, а приетото в мотивите на решението ще е задължително за продавача в отношенията му с купувача – чл. 223 ГПК. С други думи – спорът за това дали продавачът е изпълнил задължението си по договора да прехвърли на купувача собствеността върху недвижимия имот ще се разреши индиректно в производството по съдебното отстранение и не е необходимо да се води нов исков процес за същото, макар и формално с друг предмет – чл. 87 ЗЗД. Затова чл. 191 ЗЗД не изисква разваляне на договора, за да може продавачът да бъде осъден да заплати на купувача посочените по-горе суми при съдебно отстранение, ако е бил предявен обратен иск по чл. 219, ал. 3 ГПК. Същото важи ако искът на купувача срещу продавача бъде предявен в отделен процес, след приключване на производството по делото за съдебно отстранение, при условието на чл. 191, ал. 2 ЗЗД“.

В мотивите към Особеното мнение, съдиите коментират и оповестително – защитното действие на вписаната искова молба за евикция на приобретателя на имота, което вписване дава защита на действителния собственик от евентуални бъдещи разпореждания със собствения му имот от лицето – купувач, придобило имота от несобственик.

Считам че даденото разрешение в Особеното мнение на съдия Гълъбина Генчева, съдия Здравка Първанова, съдия Веселка Марева, съдия Жива Декова по тълк. д. № 1/2019 г. на ОСГТК на ВКС е в интерес на правораздаването и приемайки това разрешение няма да се стигне до затормозяване на и без това натоварената ни съдебна система с предявяването на нов иск от страна на приобретателя срещу продавача – несобственик за разваляне на двустранния договор за покупко – продажба на недвижим имот, сключен във формата на нотариален акт и за претендиране на последиците от развалянето му.

При положение, че приобретателят на имота (ответник) в преклузивния срок по чл. 219, ал. 1 от ГПК – в срока за отговор на исковата молба, привлече като трето лице – продавача – несобственик и предяви спрямо него обратен иск (чл. 219, ал. 3 от ГПК), то  въпросът за връщане на цената, разноските по договора, необходимите и полезни разноски за вещта, заедно със стойността на плодовете и разноските по делото за евикция, ще бъде разрешен в рамките на самото съдебно производство по евикция, като приетото в мотивите на решението ще е задължително за продавача в отношенията му с купувача.

 

 

 

 

 

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *