Обжалване на Постановление за възлагане на имот при публична продан. Разлика между първа, втора и нова публична продан по смисъла на ГПК

Според чл. 435, ал. 3 от ГПК основанията за обжалване на постановлението за възлагане на недвижим имот при извършване на публична продан са две – наддаването при публичната продан да не е извършено надлежно или имуществото да не е възложено по най-високата предложена цена.

Право да обжалват постановлението за възлагане имат лицето, внесло задатък до последния ден на проданта, взискател, участвал като наддавач, без да дължи задатък, и длъжника по делото. Най-често в практиката се срещат случаите, при които длъжникът по изпълнително дело обжалва постановлението на частния съдебен изпълнител за възлагане на недвижим имот.

Именно по-надолу е разгледан такъв случай, при който длъжникът в жалбата си се позова и на двете основания, посочени в нормата на чл. 435, ал. 3 от ГПК.

Като аргумент в подкрепа на твърдението си, че наддаването не е извършено надлежно, жалбоподателите посочват, че ЧСИ е нарушил императивната норма на чл. 485, ал. 2 от ГПК, като не го е уведомил за изготвената от вещо лице оценка на недвижимия имот.

В тази връзка, следва да се вземе в предвид, че чл. 485, ал. 2 от ГПК намира приложение само и единствено при първата по ред публична продан.

В рамките на конкретното изпълнително дело по отношение на процесния недвижим имот са извършени първа по ред, втора по ред и няколко нови публични продажби.

Съгласно чл. 485, ал. 6 от ГПК „Правилата на ал. 2, 3 и 5 се прилагат само при извършване на първата публична продан“. Т.е., при провеждането на всяка следваща публична продан – след първата (която има характер на „нова“ по смисъла на чл. 494 от ГПК), за ЧСИ не възниква задължение да изпраща на страните по делото оценката на вещото лице, нито да предоставя срок, в който да я обжалват.

В подкрепа на тази теза е и константната съдебна практика  – съгласно Решение по гражданско дело № 11367/2019г. на Софийски Градски съд, Гражданско отделение, VІ състав „Съгласно изричната разпоредба на чл. 485, ал. 6 ГПК правилата на предходните алинеи относно възможността страна по изпълнителното дело да оспорва изготвена оценка, относно определянето на цена при повече от една оценка и определянето на цена не по-ниска от данъчната оценка се прилагат само при извършване на първата публична продан, като под „първа“ следва да се разбира първата по ред на насрочване и провеждане продан, която не е дала резултат по причините, посочени в чл. 494, ал. 1 ГПК. Този извод следва именно от разпоредбата на чл. 494 ГПК, който въвежда понятието „нова продан“ и такава е всяка следваща продан след първата, която е проведена и на която не са се явили наддавачи, не са били направени валидни наддавателни предложения или обявеният за купувач не е внесъл цената и имотът не е възложен на следващ по ред наддавач, като по отношение на втората по поредност нова продан е въведено изискване за определяне на оценка в размер на 90 % от тази по първата, а провеждането на всяка следваща нова продан се извършва при предпоставките на чл. 494, ал. 2 ГПК – ако е направено искане от взискателя в определен срок и въз основа на нова оценка, по отношение на която не се прилагат правилата за оценката, предхождаща първата продан, включително относно възможността за оспорване на оценката от страните, определянето й по средноаритметична стойност и забраната оценката да не е по-малка от данъчната оценка. Този извод следва от изричната разпоредба на чл. 485, ал. 6 ГПК, при тълкуването на останалите разпоредби и от целта на изпълнителното производство осребряването да започне въз основа на обективно определена начална цена и да приключи по цена, определена на търсенето и предлагането“.

Относно аргументите на жалбоподателя – длъжник за неправилност при определяне на началната продажна цена, от която да започне наддаването:

В процесния случай, съдебният изпълнител е определил оценката на база заключение на вещо лице по приетата съдебно-техническа експертиза, след съответен оглед на вещта и извършени справки за актуалните пазарни цени на подобни имоти. Определянето на началната цена е само ориентир, от който да започне наддаването, като определя долна граница, под която не може да се слиза. В този смисъл за крайната реализирана пазарна цена е без значение каква е била началната цена.

Обстоятелството, че при конкретната публична продан са участвали само двама наддавачи, т.е. реално не е имало силна конкуренция и имотът е възложен на цена, малко над началната, не представлява процесуално нарушение и основание за отмяна на постановлението за възлагане.

От самия факт, че за същия недвижим имот са проведени редица предходни неуспешни процедури по публична продан при по-високи начални цени, следва извода, че именно началната цена при последната публична продан е правилно определена.

В случая е спазена и разпоредбата на чл. 485, ал. 5 от ГПК, съгласно която „Началната цена при първата публична продан не може да е по-ниска от данъчната оценка, когато такава е определена“ – в случая началната цена, от която да започне наддаването при проданта е значително по-висока от данъчна оценка.

При излагане на аргументи в жалбата, при която длъжник обжалва постановлението за възлагане на имот от ЧСИ, следва да се съобразят и мотивите на т. 8 от Тълкувателно решение № 2 от 26.06.2015г., постановено по тълк. д. № 2/2012г. по описа на ОСГТК на ВКС, които на практика ни казват какво точно може да се обжалва.

Съгласно мотивите на т. 8 от Тълкувателно решение № 2 от 26.06.2015г. „част от наддаването са действията на съда и наддавачите във връзка с подадените тайни наддавателни предложения в продължение на пълния срок за това и действията на страните с право на изкупуване, както и действията на съдебния изпълнител и наддавачите при провеждане на наддаването с явни наддавателни предложения с фиксирана стъпка. На проверка при обжалване на постановлението за възлагане подлежи и действието на съдебния изпълнител по обявяването на купувач, но само по отношение на това дали имотът е възложен на лицето, предложило най-високата цена“.

В мотивите, изложени по т. 8 от цитираното тълкувателно решение изрично е посочено, че връчването на поканата за доброволно изпълнение, оценката на имуществото и разгласяването на проданта са действия на съдебния изпълнител, които подготвят, но не са част от наддаването, поради което те излизат вън от предмета на проверка при обжалване на постановлението за възлагане.

В случая, имотът, предмет на публична продан, е възложен на наддавача, предложил най-висока цена и съответно обявен за купувач.

Наддавателното предложение е абсолютно редовно, придружено с доказателство за внесен задатък в размер на 10 % от началната продажна цена. След обявяването на наддавача за купувач, същият незабавно е внесъл и остатъка до пълния размер на продажната цена на имота.

С оглед и на постановките в цитираното тълкувателно решение, може да се направи извод, че оценката на имуществото е действие на съдебния изпълнител, което подготвя, но не е част от наддаването, поради което излиза вън от предмета на проверка при обжалване на постановлението за възлагане.

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *