Проблемът със заличаването на възбраните по искане на банки и потенциалните последици от това

PDF

Наскоро имах възможността да консултирам клиенти по два сходни казуса, които са свързани с продажба на недвижим имот, придобит на публична продан, върху който е наложена възбрана в хода на принудителното изпълнение.

На пръв поглед нищо необичайно, но единият от случаите се усложни с оглед на наличието на последващи вписвания по партидата на имота (след първата по ред възбрана) и заличаване на възбраната след извършената публична продан.

Заличаването на възбраната е с оглед изискванията на банката, която кредитира покупката на имота по договор за покупко – продажба от купувача на публична продан на трето лице и вписването на първа по ред ипотека в полза на банката.

По-долу хронологично излагам фактите по казуса, за да придобиете яснота и да се ориентирате във фактическата обстановка.

• Фактическа обстановка

През 201..г. по описа на ЧСИ „Х“, с район на действие Софийски Градски съд е образувано изпълнително дело по молба на взискател, в чиято полза е издаден изпълнителен лист  срещу длъжника – дружеството „У“.

Вземането на взискателя по изпълнителното дело е обезпечено чрез налагане на възбрана по реда на чл. 431 от ГПК върху  недвижим имот, собственост на длъжника.

Възбраната върху описания по-горе имот е вписана по молба на ЧСИ „Х“ в Служба вписване – гр. София и е първа по ред.

След вписаната първа по ред възбрана върху имота са вписани други 4 (четири) възбрани по 4 (четири) изпълнителни дела, образувани при ЧСИ „Х1“.

Пет години по-късно, при наложени пет възбрани и висящи няколко изпълнителни дела, длъжникът се разпорежда с възбранения имот, като го апортира в капитала на свое дъщерно дружество „У1“, заедно с други недвижими имоти.

В последствие, по изпълнителното дело при ЧСИ „Х“ е проведена публична продан по реда на ГПК и описаният по-горе недвижим имот е възложен на  физическо лице, обявено за купувач на публичната продан съгласно Постановление за възлагане на недвижим имот, което след като е влязло в сила е вписано в Служба по вписване – гр. София.

Междувременно, преди вписването на Постановлението за възлагане на недвижимия имот, но след влизането му в сила, по партидата на имота е вписана искова молба от дружеството „З“ срещу дружеството „У“ и дъщерното му дружество „У1“. Правното основание на иска е чл. 135 от ЗЗД, като с исковата молба се иска, съдът да постанови решение, с което да обяви за относително недействителен спрямо ищеца учредителен апорт, извършен от „У“ в капитала на „У1“, вписан в Търговския регистър, на правото на собственост с обект недвижим имот, представляващ самостоятелен обект в жилищен комплекс, с апартаменти, ателиета, магазини, подземни гаражи, мазета и трафопост – процесния недвижим имот. По исковата молба е образувано търговско дело в Софийски градски съд. Към настоящия момент по делото има постановено решение, с което искът на ищеца е изцяло уважен. Първоинстанционното решението е обжалвано от ответниците, поради което и към настоящия момент не е влязло в сила.

От своя страна, след няколко месеца след вписване на постановлението за възлагане на недвижимия имот, купувачът на публична продан продава процесния недвижим имот чрез договор за покупко – продажба на недвижим имот на трето физическо лице.

Продажната цена по покупко –  продажбата на имота между физическите лица, се осигурява от Банка чрез кредит, който следва да бъде обезпечен с вписване на първа по ред ипотека върху имота.

По искане на банката до продавача, последният подава молба до ЧСИ  „Х“ да бъде заличена вписаната първа по ред възбрана върху имота. Със съобщение на ЧСИ „Х“ до Служба вписване – гр. София, възбраната е заличена. По сходен начин, са заличени и останалите четири възбрани върху имота, вписани по-късно.

• Правни положения

С оглед на гореизложената фактическа обстановка, следва да бъдат взети в предвид следните основни положения в правната доктрина и съдебна практика:

Застъпваното мнение в правната доктрина и приетото в съдебната практика е, че възбраната осигурява както възможност кредитора да се удовлетвори от възбранения имот, запазвайки го в патримониума на длъжника, така и ограничаване на последващи разпореждания, за да се обезпечи изпълнение и на други притезания освен парични.

Възбраната цели да запази недвижимите имоти на длъжника, или друго лице в неговия патримониум, като чл. 453 от ГПК предвижда непротивопоставимост на прехвърлянето и учредяването на вещни права, извършени след вписване на възбраната по отношение на взискателя. Възбраната обезпечава възможността за изпълнение върху възбранения недвижим имот.

Запазването на възбраните след публичната продан защитава правото на собственост на купувача, придобито по силата на влязлото в сила постановление за възлагане. Съобразно чл. 496, ал. 2, изр. второ от ГПК на купувача не могат да бъдат противопоставени права на трети лица, ако те не могат да бъдат противопоставени на взискателя. В този смисъл, възбраната осигурява по-ранна противопоставимост на правото на собственост на купувача, който момент е датата на вписване на възбраната на взискателя. Така купувачът от публичната продан получава защита спрямо лица, вписали свои актове относно недвижимия имот след вписването на възбраната и преди вписване на постановлението за възлагане.

Съгласно мотивите към т. 3 на Тълкувателно решение № 1 от 10.07.2018 г. на ВКС по тълкувателно дело № 1/2015 г., ОСГТК, докладвано от съдиите Емануела Балевска и Костадинка Недкова „С вписване на възбраната последващите разпореждания на длъжника с възбранения имот са непротивопоставими на взискателя и присъединените кредитори. На тях са непротивопоставими и претенциите на трети лица към възбранения имот, ако исковите молби, с които тези претенции са заявени пред съд, подлежат на вписване, но не са вписани преди вписване на възбраната. Поради това действие на възбраната взискателят и присъединените кредитори по чл. 456 от ГПК ще могат да се удовлетворят от цената на имота въпреки последващи разпореждания на длъжника и независимо от основателните претенции на трети лица към възбранения имот“.

Пак съгласно цитираното тълкувателно решение на ВКС, което представлява задължителна съдебна практика „Наложената обезпечителна възбрана не се погасява, нито се отменя след извършване на публичната продан на възбранения недвижим имот, тъй като същата брани интереса и на купувача от публичната продан. Въз основа на постановлението за възлагане купувачът придобива всички права върху закупения имот, които длъжникът е притежавал към момента на вписването на възбраната и на него не може да се противопоставят никакви права на трети лица, които са непротивопоставими на взискателя и присъединените кредитори. Купувачът от публичната продан „встъпва“ едновременно в правното положение, както на длъжника, като придобива неговите права върху имота, така и в правното положение на кредиторите – в смисъл, че на него е непротивопоставимо всичко, което не може да бъде противопоставено на кредиторите. Вписаната възбрана осигурява по-ранна противопоставимост на правото на собственост на купувача по публичната продан, за времето от датата на вписване на възбраната спрямо лицата, вписали свои актове относно недвижимия имот след този момент, до вписване на постановлението за възлагане“.

Възбраната не е вещно право, тя е вещна тежест върху недвижим имот. От момента на вписването на възбраната длъжникът търпи ограничение на правото си да се разпорежда с вещта, като под страх от наказателна отговорност не може да я поврежда, изменя или унищожава. Съгласно чл. 452, ал. 2 ГПК извършените от длъжника разпореждания с възбранен имот са прогласени от законодателя за недействителни спрямо взискателя, който я е наложил. Ефектът на тази недействителност се изразява в предназначението на възбраната като обезпечителна мярка да „пази имота“ в патримониума на длъжника, за да може по отношение на този имот да се проведе принудително изпълнение въпреки извършеното разпореждане в полза на трето лице.

Наложената възбрана в изпълнението върху недвижим имот постига своя ефект – забрана за длъжника сам да се разпорежда с вещта, като запазва имота в патримониума му до момента на публичната продан, при която имотът е разпореден не от длъжника, а от съдебния изпълнител.

Възбраната на недвижим имот може да бъде заличена съгласно чл. 31от Правилника за вписванията с „писмено нареждане на учреждението или длъжностното лице, което е наложило възбраната или пред което е представена гаранцията или обезпечението“ или „по искане на заинтересования със заявление, към което прилага удостоверение от надлежното учреждение, че вписването може да се заличи“.

При извършена публична продан възбраната не може да бъде вдигната и след изплащането на сумите по разпределението, тъй като тя брани интереса на купувача от публичната продан. Когато бъде вписано постановлението за възлагане, то не придобива ред от вписването, но от най-ранно вписаната възбрана от кредитор, който е участвал в разпределението, тъй като всички кредитори, вписали по-късно възбрани, се присъединяват и имат равни права с този, който е вписал най-ранната. Дори отделни разпореждания и искови молби да са вписани по-рано от възбраните на последващите кредитори, те са им непротивопоставими, тъй като последващите кредитори са присъединени по право към този с най-рано вписаната възбрана. Вдигнатата (заличената) възбрана губи своето действие, но действието на останалите незаличени вписвания остава според тяхната поредност. По този начин купувачът от публичната продан, чието постановление за възлагане е вписано последно, би се оказал обвързан от предходните незаличени вписвания, а те може да са разпореждания на длъжника с възбранения имот или уважени искове по искови молби, вписани след първата възбрана, но преди вписването на постановлението за възлагане.

След влизане в сила на постановлението за възлагане от публична продан, придобилият собствеността купувач и всеки последващ приобретател на имота може да поиска заличаване на вписаната възбрана по изпълнението, ако не му е противопоставима и не брани права.

• Изводи

На база изложеното по-горе, могат да се направят следните логически изводи, свързани с конкретния казус, а именно:

Заличаването на всички наложени възбрани върху процесния недвижим имот по гореописаните изпълнителни дела има обратно действие. Към настоящия момент, след заличаването на възбраните, по партидата на имота са вписани извършеният апорт в капитала на дружеството „У1“, както и вписаната искова молба на дружеството „З“ за обявяване на относителна недействителност на извършения апорт. Вписаната първа по ред възбрана, обаче е заличена. При това положение и имайки предвид дадените задължителни тълкувания в ТР № 1/2015г. от 10.07.2018г., то би следвало да се приеме, че вписаният апорт и исковата молба са противопоставими на купувача на публичната продан.

Следва да се вземе в предвид, че апортът на процесния недвижим имот няма и не може да има обвързващо действие нито спрямо взискателите по изпълнителното дело, нито спрямо купувача на публична продан. И това е така по силата на чл. 452, ал. 2 ГПК. Посредством този законов текст, законодателят е прогласил недействителност на извършените от длъжника разпореждания с възбранения имот спрямо взискателя, по чието искане съдебният изпълнител е наложил възбраната. Купувачът от публичната продан встъпва едновременно в правното положение, както на длъжника, така и в правното положение на кредиторите – в смисъл, че на него е непротивопоставимо всичко, което не може да бъде противопоставено на кредиторите. В случая, разпореждането с процесния имот, извършено чрез апортирането му от длъжника „У“ в капитала на търговско дружество  „У1“ е непротивопоставимо и на купувача на публичната продан. Спрямо него, то се счита за неизвършено, и именно поради тази причина, съдебният изпълнител може да го продаде на публична продан, като го възложи на трето лице – купувача на публичната продан.

Другото важно обстоятелство, което следва да се вземе в предвид е исковата молба, с която се иска обявяване на относителна недействителност по реда на чл. 135 от ЗЗД на извършен апорт на процесния недвижим имот от дружеството „У“ (длъжник) в капитала на дъщерното му дружество „У1“, вписан в Търговския регистър.

Както посочих и по-горе, към настоящия момент по висящото дело има постановено решение на Софийски Градски съд, с което се уважава искът на ищеца „З“ и по всяка вероятност решението ще бъде потвърдено и от по-горните инстанции. В случая, обаче апорът е недействителен не на основание чл. 135 от ЗЗД, а на основание чл. 452, ал. 2 от ГПК и тази разпоредба полза всички взискатели по изпълнителното дело срещу „У“, както и купувача на публична продан. Тази разпоредба ползва и всички последващи приобретатели на имота, които придобиват права от собственика – купувач на публична продан.

Правната последица на един допустим и основателен иск по чл. 135 от ЗЗД е, че разпореждането с процесния имот се обявява от съда за относително недействително само спрямо ищеца и имотът се счита за собственост на длъжника – все едно никога не е извършвано разпореждане с него. Ищецът разполага с правото да изнесе имота на публична продан и да се удовлетвори от цената, независимо в чия фактическа власт – на длъжника или на приобретателя, се намира имотът.

В настоящия случай, обаче процесният имот е предмет на принудителни действия по изпълнително дело по описа на ЧСИ „Х“.  Към датата на изнасяне на имота на публична продан, както и към датата на възлагането му с постановление по партидата на имота е вписана възбрана. Действията по публичната продан на имота са законосъобразни. Никакви разпоредителни действия от страна на длъжника, както и каквито и да е други действия, предприети спрямо процесния имот, след вписване на първата по ред възбрана не могат обвържат, в този смисъл са непротивопоставими, на взискателя и на купувача на публичната продан.

В случая с възлагането на имота по реда на публичната продан, не самият длъжник, а съдебният изпълнител се разпореждане с възбранения имот, който е предмет на принудително изпълнение. Имотът се счита за собственост на длъжника,  извършеният апорт е недействителен, тъй като е вписан след първата по ред възбрана, поради което и правилно съдебният изпълнител го продава на публична продан и го възлага на купувача.

Обстоятелството, че постановлението за възлагане е вписано в Служба вписване с по-късна дата от датата на влизането му в сила не означава, че на тази дата е придобита собствеността върху имота. Правото на собственост в полза на купувача на публична продан възниква от датата на влизане в сила на самото постановление. Съгласно чл. 496, ал. 2 от ГПК „От деня на влизане в сила на постановлението за възлагане купувачът придобива всички права, които длъжникът е имал върху имота. Правата, които трети лица са придобили върху имота, не могат да бъдат противопоставени на купувача, ако тези права не могат да се противопоставят на взискателите“. Вписването в Служба вписва има единствено оповестително – защитно действие, но то не е правопораждащият факт на правото на собственост.

Извършеният апорт и искова молба са такива вписвания по партидата на имота, които са извършени след датата на първата по ред възбрана и са непротивопоставими на взискателите по делото и на купувача на публична продан по силата на закона.

В случая, обаче Банката, която предоставя паричните средства за закупуването на процесния имот на третото лице – купувач (приобретател на правата на купувача на публичната продан) поставя условие за заличаване на всички вписани възбрани върху имота. По този начин, след заличаването им, по партидата на имота остават вписания апорт и исковата молба за обявяване на относителната му недействителност. Тези две вписвания, обаче вече са противопоставими на купувача на публична продан, а от там и на неговия приобретател по покупко – продажбата. Така банката ще има вписана първа по ред ипотека, която обаче ще се предхожда от вписан по-рано апорт  и искова молба за обявяване на неговата относителна недействителност.

Въпреки, че постановлението за възлагане на недвижимия имот на ЧСИ „Х“ е законосъобразен акт, от който купувачът на публична продан черпи правото си на собственост върху процесния недвижим имот, то на практика след заличаването на възбраните по искане на банката, поради поставените от нея условия, на този купувач са противопоставими всички вписвания, предхождащи вписването на постановлението за възлагане на имота.

Така, заличаването на възбраните, наложени в хода на принудителното изпълнение не е в полза нито на купувача на публична продан, нито на неговия приобретател по договора за покупко – продажба, нито на самата банката.

При хипотеза на влязло в сила решение, с което искът на дружеството „З“ срещу длъжника „У“ и дъщерното му дружество „У1“, предявен по реда на чл. 135 от ЗЗД за обявяване на относителна недействителност на извършения апорт, се уважи, то биха могли да настъпят неблагоприятни последици за всички лица по веригата на придобивания и вписване на тежести върху недвижимия имот, които са станали след вписване на апорта и исковата молба, и при наличието на заличени възбрани, които да бъдат противопоатавими на вписванията след тях.

Както постановяват върховните съдии в цитираното по-горе Тълкувателно решение „След влизане в сила на постановлението за възлагане от публична продан, придобилият собствеността купувач и всеки последващ приобретател на имота може да поиска заличаване на вписаната възбрана по изпълнението, ако не му е противопоставима и не брани права“.

В описания казус, възбраната е противопоставима и брани права. Ето как на практика непознаването на закона и съдебната практика, може да доведе до потенциални негативни последици и за самата банка, по чието искане са заличени възбраните. Възбрани, които не са вещна тежест и които действително имат огромно значение за защита правата и законните интереси както на взискателя по едно изпълнително дело, така и по отношение на купувача на публична продан и неговите правоприемници.